[Y OPINION] 부동산 시장의 머니 파이프라인

모험성 투자 보다 연금처럼 꾸준히 든든하게 나를 지켜줄 '머니 파이프라인'은 무엇이 있을까. 근로소득과 티끌 같은 예금금리에만 의존하며 살아갈 것인지, 하루에도 몇 번씩 오르락 내리락하는 주가와 코인 그래프를 들여다보며 마음 졸이며 살 것인지, 이제는 불안정한 수익 구조에서 한 발 벗어나 예측 가능한 수익을 창출할 수 있는 '파이프라인'을 구축할 때다.

소위 ‘머니 파이프라인’은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째는 자신의 시간과 노동력을 투입해 추가 소득을 창출하는 방법이고 두 번째는 투자 수익을 통해 돈이 돈을 버는 시스템을 구축하는 것이다.

내가 일을 하지 않을 때에도 자산이 불어나는 효과를 누리고자 한다면 먼저 자신이 추구하는 수익 구조를 확실히 해야 한다. 이 또한 크게 두 가지로 나뉘는데 하나는 한 번에 큰 수익을 얻는 것, 또 다른 하나는 정기적으로 일정 금액 혹은 일정 비율의 금액을 벌어들이는 방법이다. 

‘머니 파이프라인’의 정수는 급여처럼 정기적으로 들어오는 투자수익 창출 가능성에 있다고 본다. 예상 가능한 일자에 예상 가능한 금액이 통장에 들어온다면, 그야말로 제2의 월급이라 부르기에 손색없지 않을까. 우리에게 가장 친숙한 동시에 언제나 멀게만 느껴지는 ‘부동산’ 시장 안에서 정기적인 수익이 나오는 ‘파이프라인’을 어떻게 창출할 수 있을지 알아보고자 한다.

먼저 첫 번째 파이프라인은 리츠 투자를 말할 수 있다. 리츠(REITs, 부동산투자신탁)는 부동산에서 나오는 임대료나 매각 수익을 투자자들에게 배당하는 구조다. 리츠는 상업용 부동산, 쇼핑몰, 사무실 등 다양한 자산에 투자하고 발생하는 수익을 투자자들에게 나눠준다. 이 구조 덕분에 소액 투자로도 큰 부동산 자산에 참여할 수 있으며, 주식처럼 거래가 가능해 유동성도 좋다. 리츠 투자의 평균 수익률은 연7~8%대로 예금금리와 비교하면 확실한 메리트를 가진다. 

리츠 투자의 장점은 정기적인 배당금이 꾸준히 들어온다는 것이다. 특히 안정적인 임대 수익이 보장된 리츠는 시장의 변동성에도 불구하고 꾸준한 현금 흐름을 제공한다. 최근과 같이 주택가격전망지수가 꾸준히 상승하는 등 부동산시장의 예후가 좋은 상황에서는 특히나 리츠 투자가 유리할 수 있다.

두 번째 파이프라인은 부동산담보대출 채권에 투자하는 상품이다. 부동산담보대출을 한 차입자에게 돈을 빌려주는 구조로 이 사람이 돈을 안 갚는다면 담보물을 처분하여 원금을 충당한다. 대출자가 정해진 기간동안 원리금을 상환하면 투자자는 이자를 수익으로 받게 된다. 수익금이 다달이 예측 가능한 범위로 지급된다는 점에서 안정적인 파이프라인으로 작용할 수 있다. 

채권 투자는 금융권에서 수익성과 안정성이 입증된 분야인데 여기에 P2P를 접목시킴으로써 불필요한 비용을 수익률로 전환시켜 평균적으로 연10~14%대의 수익률을 가진다. 부동산 채권형 투자의 경우 담보물인 부동산 가격 70% 이하의 수준으로만 대출금이 책정되기 때문에 부실채권 발생시 부동산을 대출금 가격에 매각해 투자금을 보전할 수 있다. 

부동산 조각투자와 STO(Security Token Offering)도 있다. 부동산 조각투자란 말그대로 하나의 부동산을 소액으로 쪼개어 여러 투자자가 나누어 투자하는 방식이다. STO도 이와 비슷한데 블록체인 기술을 기반으로 부동산을 토큰화하여 투자하는 방식이다. 모두 전통적인 부동산 투자 방식과는 차별화된 새로운 형태의 투자 방식이다. 

STO의 가장 큰 장점은 높은 투명성이다. 전통적인 부동산 투자에 비해 디지털 토큰으로 거래되기 때문에 투자자들은 중개 비용을 절감하면서도 쉽게 매매할 수 있다. 또한 블록체인 기술 덕분에 거래 내역이 투명하게 기록되어 자산 소유권과 관련된 복잡한 문제를 해결할 수 있다. 그러나 STO는 아직까지 성공 케이스가 적은 편이고 국내에서는 활성화되지 않은 상황이다. 

부동산 관련 투자상품을 통해 정기적인 수익을 창출하는 ‘머니 파이프라인’을 구축할 수 있다. 부동산시장이 크고 작은 창조와 파괴를 거치면서도 꾸준히 상승해 왔다는 점에서 부동산은 여전히 매력적인 자산이다. 하지만 부동산시장 안에도 변동성이 높은 상품부터 비교적 안정적인 부분에 치중한 상품까지 다양한 상품이 존재한다는 점은 유념해야 한다.

소자본으로 자금을 운용하려는 투자자들이라면 부동산이라는 거대한 시장 규모에서만 가능한 안정성을 취하는 것이 가장 현명한 방법이라고 생각한다. 물론 원금 100% 보장, 고수익 확정, 이런 투자상품은 적어도 ‘제도권’ 금융에는 없다는 사실을 반드시 인지하자. 

투자설명서를 꼼꼼히 읽고 시장 동향을 어느 정도 파악한 상태에서 소액으로 연습하며 투자의 감을 키워가는 과정이 필요하다. 그런 과정을 거치면서 부동산을 통해 꾸준한 수익을 제공하는 ‘파이프라인’을 구축할 수 있다. 만족스러운 수익이 다달이 통장에 적립되는 모습을 기대한다.