[온투업 백과사전 🔎] 와이펀드 부동산 투자상품: 유효담보비율·담보인정비율



유효담보비율 vs. 담보인정비율, 뭐가 다른가요?

"유효담보비율은 낮은데 담보인정비율은 왜 이렇게 높죠?"

"둘 다 담보 비율 같은데, 뭘 봐야 하나요?"

부동산담보 투자상품을 보다 보면 유효담보비율, 담보인정비율이라는 용어를 자주 만나게 됩니다. 이름은 비슷하지만, 계산 기준과 의미는 꽤 다른 두 개념. 오늘은 와이펀드 부동산담보투자상품을 기준으로 이 두 개념을 헷갈리지 않게 정리해 드릴게요!

유효담보비율이란?

말 그대로, 현재 시점에서 담보 부동산에 실제로 얼마만큼의 채무가 잡혀 있는지를 보여주는 지표입니다.

"이 담보에 이미 얼마나 많은 대출이 잡혀 있는가?"를 가장 현실적으로 보여주는 수치라고 보시면 됩니다.

✔️ 유효담보비율 계산식

유효담보비율= (선순위 대출잔액 + 선순위 기타 채무잔액 + 와이펀드 대출예정금액) ÷ 와이펀드 감정가 ⨯ 100

✔️ 예시로 바로 이해하기

• 와이펀드 감정가: 5억 원

• 선순위 대출잔액: 2억 원

• 선순위 기타채무: 5천만 원

• 와이펀드 대출금액: 1억 원

👉 (2억+5천만+1억) ÷ 5억 ⨯ 100 = 70%

즉, 이 부동산 가치의 70%만큼이 실제 채무로 차지되어 있다는 뜻입니다.

✔️ 왜 중요한가요?

차입자가 원금을 상환하지 못해 경매가 진행될 경우, 실제로 변제 순서에 영향을 주는 건 잔액 기준 채무입니다. 그래서 유효담보비율은 투자자가 실제로 회수 가능한 여유가 얼마나 되는지를 판단하는 핵심 지표가 되는 것입니다.

담보인정비율이란?

담보인정비율은 채권최고액 기준으로 계산한 유효담보비율입니다.

즉, 실제 남아 있는 대출잔액이 아니라, 등기부등본에 설정된 최대 책임 금액을 기준으로 계산한 비율이에요.

✔️ 채권최고액이란?

채권최고액은 보통 실제 대출금의 110~120% 수준으로 책정되는데요,

• 원금

• 연체 이자

• 지연손해금

• 법적 비용

등을 대비해 여유를 두고 잡아두는 금액이죠.

✔️ 담보인정비율 계산식

담보인정비율= (선순위 채권최고액+기타 선순위 채권최고액 ) ÷ 와이펀드 감정가 ⨯ 100

✔️ 담보인정비율은 왜 더 높을까요?

채권최고액은 혹시 모를 상황까지 가정한 최대치이기 때문에, 실제 대출을 일부 상환했어도 등기부 변경이 없다면, 줄어들지 않습니다. 그래서 실제 리스크보다 과장되어 보이는 경우가 생길 수 있어요.

유효담보비율과 담보인정비율, 어떻게 봐야 할까요?

✔️ 핵심 정리

• 유효담보비율

👉 실제 투자자가 회수할 수 있는 구조를 판단하는 핵심 지표

• 담보인정비율

👉 등기상 최대 채무 구조를 보수적으로 확인하는 참고 지표

그러니 둘 중 하나만 확인하는 것이 아니라, 두 비율의 차이를 함께 파악하는 것이 중요하겠죠? 😊

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